Tout agent immobilier a été confronté à ce client qui lui confie un bien à la vente et qui, par négligence, oubli, ou même mauvaise foi, n’informe pas son mandataire qu’il ne souhaite plus vendre son bien. Perte de temps pour le professionnel et frustration d’avoir passé beaucoup de temps sur une mission qui devient de fait sans objet.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation (8 septembre 2021 – Pourvoi n° 20–12.171) ne révolutionne rien, mais elle rappelle en toute simplicité que le vendeur possède aussi quelques obligations à l’égard du professionnel. A l’heure où nombre de professionnels se plaignent d’une relativisation de l’engagement par écrit de certains de leurs clients, ce rappel est utile.
En 2015 un vendeur confie à une agence un mandat de vente. Classiquement le mandat était conclu pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction.
Cinq mois plus tard, un acquéreur formule une proposition d’achat du bien au prix du mandat. Mais, le vendeur deux jours après cette formulation résilie son mandat.
L’agent immobilier engage la responsabilité du vendeur. L’argument est clair : il a transmis une offre au prix et souhaite obtenir réparation du préjudice subi.
La Cour de cassation pour donner raison (en partie seulement) à l’agent immobilier écarte l’application de la clause pénale contenue dans le mandat. En revanche elle considère que le vendeur a prévenu trop tardivement l’agent immobilier qu’il ne souhaitait plus vendre son bien. Mauvaise foi du vendeur !
Pour autant la Cour de cassation précise de nouveau ce qu’est un mandat d’entremise (l’essentiel des mandats donnés aux agents immobiliers) : il ne permet pas à l’agent immobilier d’engager le vendeur pour l’opération envisagée. En d’autres termes ce mandat ne permet pas à l’agent immobilier de choisir un acquéreur à la place du vendeur. La cour de cassation rappelant aussi que ne commet pas une faute le vendeur qui refuse de s’engager avec un acquéreur présenté au prix du mandat.
Finalement, si cet arrêt de la Cour de cassation ne révolutionne pas notre interprétation de la loi Huguet, il constitue un résumé pertinent de la base des relations entre le mandant et son mandataire.